Главная » Ипотека » Как продать квартиру в ипотеке – самые подходящие варианты

Как продать квартиру в ипотеке – самые подходящие варианты

Продажа квартиры в ипотеке иногда бывает вынужденной, например, снижение платежеспособности заемщика, раздел имущества при расторжении брака, переезд в более просторную квартиру. Все знаю, что ипотека подразумевает залог. А можно ли продать жилье в ипотеке?

Насколько реально продать залоговую квартиру

Есть два способа продажи залоговой квартиры. Один легальный, т. е. с непосредственным участием банка в сделке. Второй фактически тоже не противоречит закону, но владелец недвижимости сам продает ее, без оповещения кредитора.

Квартира является залоговой собственностью залогодержателя — банка. Без разрешения продать ее нельзя, если речь не идет о досрочном погашении, о чем речь пойдет позже. Грубо говоря, заемщик не может продать жилье, за которое выплачивается кредит. Сначала нужно рассчитаться с банком.

Самым умным тут ничего не светит, так как об обременении покупатель обязательно узнает. Это на тот случай, если заемщик планирует «тихо» продать жилье, не сообщив про залог, и пропасть.

Считается, что продать залоговую квартиру очень сложно. Хотя сама по себе реализация, конечно, возможна. Тот же банк имеет право отобрать недвижимость и продать ее на торгах. Хотя тут ситуация иная: здесь сам заемщик хочет продать жилье.

С одной стороны кредитор получает выгоду, ведь после продажи залогового жилья происходит полное погашение задолженности. Это возможность избавиться от неплатежеспособного заемщика. Вместе с этим банк лишается части прибыли, так как теряет проценты.

Если задействовать логику, то, по сути, банку в большинстве случаев выгода продажа квартиры в ипотеке. Дело в том, что если заемщик не может больше гасить кредит, то проще пойти ему навстречу, чем потом судиться и продавать жилье с молотка, когда заемщик просто перестанет гасить задолженность.

Самостоятельная продажа квартиры

Самый простой вариант, но не всегда возможный. Заемщик избавляется от долга, снимает обременение и продает жилье. Проблема именно в том, что крупная сумма денег есть далеко не у всех, тем более в случае, если заемщик продает залоговое жилье из-за финансовых проблем.

Выходом является оформление потребительского кредита в размере суммы остатка долга по ипотеке. Полученные деньги направляются на досрочное погашение ипотечного займа. Квартира после снятия обременения продается, а потом за счет вырученных с продажи денег продавец также досрочно гасит уже потребительский заем.

По идее за время продажи жилья по потребительскому займу не будет начислено много процентов. Поэтому досрочное погашение нового кредита не скажется болезненно на продавце. Тут важно сначала найти покупателя, а потом уже оформлять потребительский кредит и гасить ипотеку.

В ином случае, если покупатель не найдет или он внезапно отказался от покупки, продажа недвижимости может затянуться. Это особенно неприятно, когда за время простоя капают проценты не только по ипотеке, но и по потребительскому займу.

Сложность еще и в том, что банк может и не дать новый заем, так как имеется непогашенная ипотека. Однако это не единственный вариант продажи квартиры в ипотеке.

Продажа квартиры через банк

В данном случае меняется собственник жилья, но кредит залог остается, то есть гражданин сам выкупает залоговую квартиру через банк. По факту покупатель, найдя залоговое жилье, оформляет ипотеку в банке на нее же. Важно, чтобы банк был залогодержателем конкретного жилья. Т. е. ипотека прежнего заемщика (продавца) должна быть оформлена в этом же банке. Выходит, после одобрения кредита ипотеку будет гасить уже новый заемщик – происходит переоформление кредита.

Жилье также остается в залоге у банка, но меняется собственник. Происходит одновременно погашение долга прежнего владельца в данном банке и оформление ипотеки на имя нового заемщика. Соответственно, сделка регистрируется в юстиции.

Сложность в том, что далеко не все банки предлагают подобные программы. Также сложно найти покупателя, который согласится на такую непростую процедуру. И, как уже говорилось, переоформление ипотеки возможно в одном и том же банке. Поэтому, покупателю придется соглашаться на условия кредитования того банка, в котором у продавца оформлена ипотека.

Вариант выше подходит, если покупатель собирается купить жилье тоже в ипотеку. Если же у него имеется полная сумма для покупки, то можно пойти другим путем. Покупатель помещает в банковскую ячейку сумму, равную остатку долга прежнего заемщика. Далее банк сам сообщает в регистрационную службу о погашении ипотеки и снятии обременения с жилья. Деньги из ячейки после идут на полное досрочное погашение ипотеки прежнего заемщика – владельца продаваемой квартиры.

После уже стороны заключает договор купли-продажи, а в регистрационной палате проходит смена собственника. В итоге покупатель вносит остальную часть денег за квартиру и получает жилье, на котором нет обременения. А продавец избавляется от долга перед банком, так как его из ячейки погасил покупатель, и получает сверху часть денег после продажи недвижимости.

С банком данная процедура надежнее, хотя стороны могут все сделать и без него. Все аналогично: требуется найти покупателя, сообщить ему, что жилье находится в залоге. Если покупатель согласен купить недвижимость, то заключается предварительный договор купли-продажи и вносится задаток, который ровняется сумме остатка долга по ипотеке. Естественно, пишется расписка.

Задаток продавец направляет на досрочное погашение кредита, снимается обременение, а дальше уже заключается основной договор купли-продажи, происходит полный расчет и смена собственника.

В обоих случаях стороны заключат тот же самый предварительный договор и договор задатка. Например, заемщик (продавец) продает жилье за 2 000 000 р., которое находится в залоге. Остаток долга по кредиту – 1 000 000 рублей. Заемщик находит покупателя, согласившегося приобрести залоговое жилье.

Заключается договор задатка в размере остатка долга по ипотеке, т. е . 1 млн рублей. Обязательно в данном договоре указывается, что продавец обязан продать жилье за конкретную сумму сразу после снятия обременения. В идеале договора следует заверить у нотариуса.

Когда продавец погасил долг за счет задатка и снял обременение, покупатель по основному договору купли-продажи перечисляет ему оставшийся 1 000 000 руб. за жилье.

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан. Обязательные для заполнения поля помечены *

*

Яндекс.Метрика