Главная » Ипотека » Покупка квартиры на рынке вторичного жилья в ипотеку

Покупка квартиры на рынке вторичного жилья в ипотеку

Изучить порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке нужно заранее. Работа начинается с выбора недвижимости и банка, предлагающего выгодные условия. Все процедуры таят много «подводных камней».

С чего начать покупку вторичного жилья в ипотеку и что нужно знать?

По прогнозам в 2019 году средний размер ставки по ипотечным кредитам достигнет 10% годовых. За время действия договора придется переплатить от 50% до 300% от первоначальной стоимости. Поэтому первое с чего начинают покупку квартиры – анализ «за» и «против», а также реальная оценка материальных возможностей.

Какие квартиры подходят под ипотеку на вторичном жилье?

Требования банков к залоговым объектам индивидуальны. Их нужно заранее изучить, чтобы не делать лишнюю работу. Чаще под ипотеку на вторичном рынке подходят квартиры, имеющие следующие характеристики:

• Жилье расположено в доме, не признанном аварийным, его не планируют сносить или реконструировать;

• время эксплуатации здания не превышает 70% от нормативного срока службы объекта, указанного в строительном паспорте;

• нет деревянных перекрытий и фундамента, изготовленного из горючих материалов;

• квартира подключена к централизованному водоснабжению и канализации, проведено отопление, имеются необходимые окна и двери;

• недвижимость в хорошем санитарно-техническом состоянии;

• жилье не обременено залогом и не находится под арестом.

Несоблюдение подобных требований заставит банк сомневаться в ликвидности объекта. Это приведет к повышенным рискам. В ипотеке откажут или предложат ее под очень большой процент.

Банк не одобрит покупку квартиры, имеющей перепланировку, не согласованную с БТИ. Все изменения, не указанные в технической документации, выявит оценщик, который будет анализировать объект на месте.

Как выбирать жильё на вторичном рынке по ипотеке?

Выбор подходящей квартиры определяется суммой, на которую планируется оформить кредит. Учитывают также необходимую площадь жилья, месторасположение здания, наличие развитой инфраструктуры вокруг. Дешевый вариант – подбирать недвижимость самостоятельно. Для этого анализируют объявления в газетах и интернете, расспрашивают знакомых.

Чтобы не нарваться на мошенников, лучше выбирать квартиру вместе с профессиональным риэлтором. Его услуги придется оплатить, но так можно быть уверенным в юридической чистоте недвижимости и повысить вероятность одобрения сделки банком. Обращаться следует только в крупные риэлторские агентства, которые дорожат своей репутацией. Перед оформлением контракта с ними важно проверить наличие лицензии и положительных отзывов об их работе.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичке?

Когда подходящая квартира найдена, важно оценить безопасность сделки. Анализируют ключевые нюансы:

1. Собственниками являются те лица, с которыми планируется заключить договор. Проверить это можно, изучив выписку из ЕГРН, предоставленную Росреестром.

2. Важно получить список зарегистрированных на жилплощади людей. Все они должны быть готовы выписаться до проведения сделки.

3. Проверяют дееспособность собственника. Иначе договор легко оспаривается в суде.

4. Выясняют наличие членов семьи, временно снятых с регистрации. В эту группу входят люди, ушедшие в армию или сидящие в тюрьме.

Ипотека помогает снизить риски при покупке на вторичном рынке жилья. Банки тщательно проверяют хозяев жилплощади. При подозрении на мошенничество сделка не одобряется.

Как банк проверяет квартиру вторичку под ипотеку?

Перед подписанием ипотечного соглашения банк проверяет вторичку на соответствие требованиям. Порядок действий следующий:

• анализируют документы, предоставленные потенциальным заемщиком;

• запрашивают недостающие бумаги, которые помогут разъяснить спорные моменты;

• оценщик отправляется на объект и делает необходимые фотоснимки;

• анализируют заключение оценщика и выдают окончательное решение.

Сроки проведения оценки могут варьироваться. Они регламентируются внутренними правилами финансового учреждения.

Для чего нужна оценка вторичного жилья?

Первое для чего нужна оценка квартиры при ипотеке на вторичное жилье – минимизация риска не возврата заемных средств банку. Кредитор хочет удостовериться, что при ухудшении материального благосостояния заемщика он сможет продать недвижимость и возместить понесенные расходы.

Оценка позволяет заемщику обезопасить себя от действий злоумышленников. Банк проверяет адекватность выставленной цены на объект, а также его юридическую чистоту. Это исключает вероятность признания в дальнейшем сделки неправомерной.

Может ли банк отказать в покупке?

Если выбранная жилплощадь не отвечает требованиям банка, то сделка одобрена не будет. В этой ситуации есть только один выход – как можно быстрее подобрать другую квартиру. Чаще одобрение кредита действует в течение 90 дней. За это время должны быть проведены все процедуры.

Если оценочная стоимость квартиры ниже, чем запрашиваемая сумма кредита, заемщик может провести самостоятельно независимую экспертизу. Возможно, что изначально не были учтены какие-либо особенности помещения. Если данные двух заключений сходятся, заемщик может предоставить банку дополнительный залог на недостающую сумму. Еще одним выходом из ситуации станет запрос скидки у продавца. Когда ни одно из решений не приносит результата, придется подыскивать другую недвижимость.

Нужен ли риэлтор для сделки с ипотекой на вторичном рынке?

Без найма риэлтора вполне можно обойтись. Тогда придется самостоятельно собирать все документы, искать подходящую квартиру, следить за правильностью оформления контрактов. При наличии знаний в этой области ничего сложного нет.

Если опыта в этой области недостаточно, лучше обратиться к специалисту. Опытный риэлтор знаком со всеми тонкостями процесса. Он расскажет, на что обратить внимание и как обойти конфликтные ситуации. С ним процедура пройдет гораздо быстрее.

Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку на вторичке

Процесс покупки делится на пять этапов. Каждый обладает тонкостями, которые необходимо заранее изучить.

Выбор банка-кредитора

Обращаться нужно в надежный банк, предлагающий выгодные условия для заемщика. При выборе финансового учреждения учитывают следующие аспекты:

1. Величина первого взноса. От этого показателя может зависеть процент по кредиту. Тем, кто не располагает капиталом, лучше поискать предложения без первоначального взноса.

2. Требования, которые банк выставляет к залоговой недвижимости. Иногда они могут быть слишком строгими. К примеру, ипотека дается только на квартиру в домах определенных годов постройки или с ограниченным количеством этажей.

3. Наличие дополнительных расходов при выплате ипотеки. Некоторые финансовые учреждения не имеют собственной кассы. Чтобы внести взнос приходится пользоваться услугами посредников, которые берут за это комиссию.

4. Требование об обязательном страховании рисков. Нужно знать с какой страховой компанией работает банк. Некоторые из них существенно завышают тарифы.

Важно изучить перечень документов, требующихся для заявки. Особое внимание уделяют форме подтверждения доходов. Одним банкам требуется справка 2-НДФЛ, а другие приму бумагу, составленную по образцу своей компании.

Документы для покупки на вторичном рынке

Очередным этапом процедуры приобретения жилплощади становится заявка на получение заемных средств . Потребуются документы:

1. паспорт заемщика;

2. копия трудовой книжки, удостоверенная компанией-работодателем;

3. справка, подтверждающая наличие стабильного дохода и его размер;

4. анкета заемщика с указанием места работы, контактных данных, а также третьих лиц, с которыми можно связаться при необходимости;

5. правоустанавливающие документы на приобретаемую квартиру;

6. копия паспорта владельца недвижимости;

7. выписка ЕГРН;

8. справка о наличии лиц, зарегистрированных в квартире;

9. технический паспорт помещения.

Банк вправе затребовать и любые другие документы. Полный перечень зависит от вида недвижимости и условий самого финансового учреждения.

Если одним из собственников приобретаемой квартиры является несовершеннолетний, то потребуется разрешение на заключение сделки от органов опеки.

Оформление кредитного договора

После одобрения заявки заключают ипотечный договор. Перед его подписанием клиенту рекомендовано внимательно прочитать все пункты документа. Если какие-то правила остались непонятными, нужно проконсультироваться с работником банка.

Вместе с контрактом заемщику передается график платежей. В нем указан размер ежемесячного взноса, срок, до которого необходимо перевести денежные средства в банк. Обращают внимание и на объем штрафа, который подлежит к уплате при нарушении сроков погашения кредита.

Заключение договора купли-продажи

Порядок действий аналогичен продаже недвижимости без участия ипотеки. Стороны самостоятельно или с риэлтором составляют текст контракта. Если никаких спорных моментов нет, в документе ставятся подписи продавца и покупателя. На последнем листе должны содержаться полные реквизиты сторон.

Контакт купли-продажи чаще подписывается в банке при визировании ипотечного договора. Продавец пишет расписку, удостоверяющую получение денег.

Регистрация сделки

Для регистрации контракта купли-продажи обращаются в МФЦ. Готовят документы:

1.копии паспортов сторон сделки;

2. копии документов на квартиру;

3. договор купли-продажи;

4. квитанция об оплате государственной пошлины.

Максимальный срок проведения регистрации – 7 дней. Заплатить придется 2000 рублей. Эти деньги вносит приобретатель недвижимости.

Провести регистрацию можно и без посредников. Необходимо напрямую обратиться в органы Росреестра. Максимальный срок процедуры при этом сокращается до дней.

Сбербанк предлагает клиентам услугу электронной регистрации сделки. Все этапы при этом можно отслеживать онлайн. В среднем процедура по такой системе занимает не более трех дней.

Передача денежных средств

Алгоритм выдачи кредита бывает различным. Чаще деньги переводятся на счет продавца в банке после прохождения процедуры регистрации сделки. Собственнику придется ждать денег 5 — 10 дней.

Некоторые финансовые организации практикуют применение ячейки. При визировании кредитного договора деньги помещаются в банковский сейф. Одновременно с этим подписывается контракт купли-продажи с хозяином квартиры. После ключ от сейфа передается продавцу, и он забирает свои деньги.

Риски при приобретении квартиры на вторичном рынке по ипотеке

Покупатель подвергается большим рискам. Возможны следующие неблагоприятные ситуации:

1. при продаже квартиры нарушаются права несовершеннолетних, зарегистрированных в ней;

2. недвижимость приватизирована с нарушением норм действующего законодательства;

3. собственник находится в браке и права супруга не учтены;

4. продавец признан недееспособным;

5. нарушен порядок оформления наследования недвижимости, не учтены права других родственников усопшего;

6. объект находится под залогом у кредитной организации или имеются большие долги по коммунальным платежам.

Всегда остается риск совершения умышленных мошеннических действий. Современные злоумышленники настольно изобретательны, что иногда даже проверка банке не всегда распознает подлог.

Как обезопасить себя при ипотеке на вторичном рынке?

Избежать рисков удастся при соблюдении следующие рекомендации:

1. У человека, состоящего в браке, требуют письменное согласие супруга на проведение сделки.

2. Когда владельцем объекта является пожилой человек, он должен представить справку из ПНД, подтверждающую его вменяемость.

3. Если речь идет об унаследованной квартире нужно проверить, что все возможные наследники заявили о своих правах и уточнить, нет ли лиц, которые планируют оспорить завещание.

4. Избегать квартир с явно заниженной стоимостью. Часто это говорит о том, что продавцом выступает мошенник.

5. Изучить выписку из домовой книги, чтобы выяснить наличие людей, временно снятых с регистрации.

Важно получить у покупателя справку, удостоверяющую отсутствие долгов за услуги ЖКХ. Договор купли-продажи нельзя подписывать до того, пока все лица, зарегистрированные в квартире, не выпишутся.

Покупка вторички в ипотеку – сложный процесс. Важно соблюсти последовательность действий, учесть все нюансы подготовки документов, грамотно оформить договора. Если опыта в таких делах слишком мало, правильно купить квартиру поможет профессиональный риэлтор.

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан. Обязательные для заполнения поля помечены *

*

Яндекс.Метрика