Главная » Ипотека » Понижение процентной ставки по действующей ипотеке

Понижение процентной ставки по действующей ипотеке

Процентная ставка это основной показатель, при помощи которого рассчитывается сумма, получаемая банком с клиента за пользование заемными средствами. Может изменяться в зависимости от размера кредита, срока кредитования.

Финансово-кредитные организации РФ при расчете процентов отталкиваются от ставки рефинансирования Центробанка (текущая=7,75% в год). То есть для получения прибыли, защиты от возможных рисков, банки накручивают уже свои проценты.

Важно знать, что конкретно подразумевает снижение ставки в банках России. Это перекредитование, то есть покрытие уже имеющегося кредита новым, но с выгодными по сравнению с предыдущим вариантом параметрами либо у своего кредитора, либо у другого.

На официальных ресурсах банков про рефинансирование для собственных клиентов, как правило, не упоминается. Но это не означает невозможность снижения ставки. Просто банкам совсем невыгодно обнародовать такую информацию. Для того чтобы кредитная организация пересчитала процент, заемщику следует выступить с инициативой по отношению к банку, выдавшему ипотеку.

Для переоформления уже действующей ипотеки с понижением ставки, можно обратиться в свой зарплатный банк, либо в банк, в котором уже имеются счета. Постоянные клиенты кредитных организаций имеют преимущества перед другими категориями клиентов.

Кроме того, если человек трудоустроен, имеет хороший постоянный доход, он может попросить банк снизить процент, так как аккуратно выполняет свои долговые обязательства. Многие банки охотно идут навстречу клиентам, которые предлагают поручителей или залог в качестве дополнительного обеспечения. Плюсом также считается депозит, размещенный в банке. Чем больше ликвидность имущества, тем большую скидку может предоставить кредитор. В случае неплатежеспособности клиента, финансовая организация всегда сможет реализовать залог.

Снижение ставки по уже выданной ипотеке может быть выгодной сделкой, если это делать на начальных этапах, то есть когда выплачена меньшая часть процентов. Сделку можно оформить как в стороннем, так и в своем банке. Заключается договор с кредитной организацией (другой) на более выгодных условиях. Новый банк, в свою очередь, погашает задолженность заемщика перед старым, после чего ипотека фактически оформляется заново. В итоге, ежемесячно выплачивать клиент будет уже новому кредитору. Сумма платежей при этом должна снизиться. В настоящее время услугу предлагают ведущие банки России, в том числе и Сбербанк.

Очень популярной стала программа Сберегательного банка России по снижению ставок уже действующих ипотечных займов. И в этом нет ничего удивительного, так как за последние годы большая часть подобных кредитов выдавалась под 14%-18%. Объяснение этому элементарное. Тогда базовая ставка Центрального Банка России была намного выше, чем в настоящее время. А сейчас она достигла минимума. Именно по этой причине нынешняя ставка Сбербанка выгоднее, чем раньше, что дает возможность клиентам рассчитывать на улучшение условий по действующим договорам.

В настоящее время Сбербанком предусмотрено изменение ставок по действующей ипотеке своим заемщикам:

• при заключении договора на страхование жизни до 10,9%;

• при отказе от заключения договора страхования до 11,9%.

Ранее уплаченные проценты не пересчитываются. Никаких уменьшений пени и штрафов не предусмотрено. Срок, сумма ипотечных кредитов тоже не изменятся. Уменьшится только процентная нагрузка. Важно то, что снизить ставку можно не единожды. Но повторный пересмотр возможен только по истечении 12 месяцев после предыдущего обращения.

Необходимо обратить внимание на соблюдение следующих условий:

1. наличие хорошей КИ;

2. никаких задолженностей по ипотеке, которую предстоит рефинансировать;

3. регулярные выплаты за период 12 месяцев и более;

4. остаток срока выплат не менее 180 дней;

5. остаток кредита должен составлять не менее 0,5 млн. рос. руб.

Надо отметить, что банк лояльно относится к своим ипотечным клиентам и каждое конкретное обращение рассматривает в индивидуальном порядке. И если клиент сможет обосновать необходимость уменьшения ставки для снижения финансовой нагрузки из-за сложной материальной ситуации, банк возможно и пойдет ему навстречу, даже при несоблюдении некоторых требований. С 2019 г. в Сбербанке доступна реструктуризация ипотеки с использованием господдержки.

Для запуска рефинансирования придется начать со сбора всех необходимых документов, подачи заявления. Банки, конечно, неохотно идут на подобный шаг, так как уменьшаются поступления средств, зато снижается нагрузка на заемщика.

При ипотечном кредитовании ситуации складываются по-разному. Случается так, что клиенту обещают одну ставку, на момент заключения договорных отношений выясняется, что ставка уже поменялась в сторону увеличения. В таком случае приходится либо соглашаться, либо все начинать заново.

Многие российские банки, в числе которых Сбербанк, Россельхозбанк, Газпромбанк, ВТБ-24, охотно идут на рефинансирование ипотечных кредитов, тем самым привлекая к себе новых заемщиков. При этом клиент может рассчитывать на изменение 2-х параметров: срока кредитования и процентной ставки. Наиболее выгодным для заемщика является снижение ставки.

Что может предложить Сбербанк?

На официальном ресурсе организации изложены варианты:

• увеличение периода кредитования от 3 до 10 лет, что позволяет уменьшить сумму ежемесячного платежа;

• отсрочка выплаты основного долга на 2 г., при этом заемщик продолжает выплачивать проценты;

• поквартальные выплаты вместо ежемесячных на основании графика;

• разработка индивидуального графика платежей для клиента с учетом его материальных трудностей;

• кредитные каникулы.

При снижении процента по ипотечному кредиту не нужно подтверждать документально свой доход, так как банк уже владеет данной информацией.

Государство оказывает посильную поддержку малоимущим слоям населения, разрабатывая совместно с банками социальные программы, такие как «Молодая семья» или «Социальная ипотека», которые призваны помочь людям с небольшим доходом приобрести жилье.

В 2019г. вышел закон, делающий ипотеку для многодетных семей доступной. Универсального проекта поддержки по-прежнему не существует, но многие банки России предлагают многодетным выгодные условия. Что же касается господдержки, то она распространяется не на все кредитные продукты банков.

По недавнему указу Президента, льготы по ипотеке многодетным семьям и субсидии предоставляются на следующих условиях:

• в семье должен быть минимум 1 ребенок, родившийся после 1/01/2018г.;

• субсидируется только разница в ставке, которую высчитывают после 6% в год;

• поддержка со стороны государства оказывается на определенный период времени, чем больше детей в семье, тем соответственно дольше период.

Итак, снижение ставки по ипотечному кредиту для многодетной семьи, в которой с 1/01/2018г. появляется 2-ой или 3-ий ребенок, устанавливается на уровне 6% в год. Для РФ это низкий процент, что позволяет данную льготу называть господдержкой. Указ рассчитан на 4 г., то есть до 31/12/2022г.

Фактически банки предоставляют многодетным стандартный ипотечный продукт, а часть процентов погашаются за счет госбюджета. При рождении 2-го ребенка (после 1/01/2018г.) льготный период продлевается до 3-х лет, при рождении 4-го до 5-ти лет.

Закона, обязывающего банк пересчитать ставку по уже действующей ипотеке, не существует. Изменить условия договора возможно только с согласия обоих сторон, но при отсутствии нарушений. За 2018 год Центробанк РФ снижал 6 раз ставку рефинансирования, поэтому у кредитных организаций была возможность улучшать условия своим клиентам. На данный момент имеется возможность оформить ссуду под 8-9%. Если Центробанк будет и далее держать курс на снижение, то условия для заемщиков будут привлекательными.

За снижением ставки может обратиться в банк любой заемщик с уже действующей ипотекой. Для того чтобы уточнить детали, тарифы, сделать подробные расчеты, лучше всего обратиться в банк, где специалист по ипотечному кредитованию грамотно проконсультирует, расскажет про все условия, предоставит расчеты.

К заемщику предъявляются стандартные требования:

• срок действующего договора должен быть не меньше 4-6 мес., все зависит от того, в како кредитном учреждении он оформлен;

• отсутствие просроченных платежей;

• документальное подтверждение платежеспособности клиента;

• хорошая КИ;

• привлечение поручителя/созаемщика;

• ликвидность недвижимости;

• согласие супруга/супруги;

• отсутствие прописанных несовершеннолетних членов семьи в жилом помещении, которое становится объектом залога в процессе рефинансирования кредита.

Банковские эксперты по кредитованию проанализируют ситуацию и вынесут решение о том, возможно ли снижение процентной ставки.

Если кредит оформлялся в Сбербанке РФ, то это станет возможным при выполнении следующих условий: по специальной программе, которая называется «Рефинансирование», ставка равняется 13,9% в год. Допустим, действующий договор был оформлен под 15% годовых. Процедура переоформления сэкономит 15-13,9=1,1%. Если оставшаяся сумма долга равна 2 млн. руб., то экономия составит 220 тыс.руб.

Такая схема работала и для переоформления займов, взятых в других банках, с перезаключением договора в Сберегательном банке РФ до осени 2018г. Допускалась реструктуризация кредита. Причем, как уменьшение срока выплат, так и увеличение при параллельном снижении ставки.

Имеется несколько вариантов, позволяющих снизить процент по действующей ипотеке:

1. У некоторых банков в линейке продуктов присутствует такая программа перекредитования, позволяющая рефинансировать собственные кредиты. Но подобных предложений немного. Все дело в том, что для банка это означает ухудшение состояния кредитного портфеля. Это своего рода реструктуризация, которая увеличивает расходы на создание резервов. А банку это невыгодно.

2. Можно воспользоваться господдержкой. Государство предоставляет субсидии некоторым категориям граждан. Для молодых семей законом предусмотрена льготная ставка, равная 6%. Но при рождении второго и третьего ребенка (на 3-5 лет соответственно).

3. Можно просто обратиться в кредитное учреждение с заявлением о снижении ставки. Если несколько лет назад стандартным считался процент, равный 13-15%, то в настоящее время его можно рефинансировать под 9-10%.

Свой банк может предложить 2 варианта:

1. уменьшить ежемесячный платеж;

2. уменьшить период выплат.

Если анализировать данные варианты, то 2-ой выгоднее, если судить по переплате. Но для того, чтобы уменьшить нагрузку на бюджет, лучше выбрать 1-ый вариант.

Какие действия необходимо предпринять для того, чтобы ставка по кредиту была снижена, зависит от того, какой способ выбран заемщиком. К примеру, до того, как обратиться в суд, имеет смысл попробовать предварительно договориться. Если не получается, тогда составить иск, подкрепить его необходимыми документами, которые доказывают нарушения прав заемщика банком.

Чтобы снизить процент по кредиту при рефинансировании, клиент должен подать заявление на банковском бланке в офисе, либо дистанционным путем. Получить бланк на бумажном носителе можно в отделении банка. Там же можно воспользоваться образцом заполнения.

Заемщику следует подать документы и дождаться банковского решения. Зачастую кредитные организации заново анализируют платежеспособность заемщиков. Срок рассмотрения заявки в банках может отличаться. Может равняться нескольким дням, а иногда и нескольким неделям. О своем решении банк сообщит клиенту способом, который оговаривается в заявлении.

Если вынесено положительное решение, то заемщик идет в банк и переоформляет ипотечный кредит под меньший %. Обычно к действующему договору заключается допсоглашение, в котором оговариваются новые условия. После подписания сторонами рассчитывается график платежей согласно измененным условиям и выдается заемщику.

Но не всегда банк готов снизить ставку после первого обращения клиента. Поэтому, прежде чем приступать к тем или иным мероприятиям, имеет смысл проконсультироваться с сотрудниками банка о возможности снижения ставки, о выборе способа. Такой подход поможет выбрать реальный вариант, исключить неэффективные действия. Самой распространенной причиной отказа является недисциплинированность заемщика, его подпорченная кредитная история.

В случае отказа банка не стоит отчаиваться. Необходимо выявить причину, попытаться ее устранить. Если помимо ипотеки имеются другие кредиты, то их лучше закрыть, а после попытаться вновь рефинансировать ипотечный кредит. При этом не должно иметься просроченных платежей.

Еще один действенный способ склонить свой банк к снижению ставки добиться рефинансирования в другом. При наличии документального подтверждения шансы получить одобрения в своем банке существенно возрастут.

Следовательно, заемщик должен совершить следующие действия:

1. Получив отказ банка, попытаться устранить причины.

2. Обратившись в сторонний банк, получить согласие на рефинансирование уже имеющейся ипотеки.

3. При наличии на руках предложения от альтернативного банка заново обратиться в свой, с повторной просьбой о снижении ставки.

Перезаключение действующего договора для снижения ставки по ипотечному кредиту может происходить в следующих случаях:

• Если банковское учреждение само информирует клиентов о возможности предоставления более благоприятных условий посредством СМС, уведомлений на электронный или почтовый адрес. Рассылка может носить массовый характер. Иногда банк проявляет лояльность к добросовестным заемщикам, исправно платившим долгий период времени.

• Когда клиент сам узнает о возможности изменить условия в выгодную для себя сторону в связи с изменением банковской политики. В этом случае инициативу проявляет сам заемщик. Он подает заявление, после одобрения банком заключается допсоглашение, либо новый договор.

• После анализа ситуации на кредитном рынке, заемщик может рефинансировать свой кредит в другом банке, предлагающем более выгодные условия.

Наиболее частые причины обращений в банки для улучшения условий по договорным обязательствам:

• Возникновение дополнительных расходов в связи с рождением ребенка.

• Трудное материальное положение по причине смены работы либо ухудшению состояния здоровья.

• Желание погасить досрочно кредит, но на более выгодных условиях.

Снижать ставку по ипотечному кредиту теоретически можно неоднократно. Но тут играет роль позиция кредитора. К примеру, Сбербанк пересчитывает проценты. Даже в тех случаях, если проценты уже снижались ранее.

Как правило, новые условия кредитования распространяются только на оставшийся срок, действуют на оставшуюся задолженность. В исключительных случаях производится перерасчет за предыдущий период.

Положительным моментом снижения ставки именно в своем банке является простота оформления. Требуется минимальный пакет документов. Банк выносит решение в течение нескольких дней. Но не всегда банк, заключивший договор, добровольно соглашается на понижение ставки. Именно в таких случаях требуется одобрение рефинансирования сторонним банком. Но данный процесс требует дополнительных временных затрат на сбор документов и принятие решения кредитной организацией.

В результате плюсы снижения ставки в своем банки вырисовываются следующие:

1. не придется оформлять заново залог;

2. можно сэкономить на расходах по оформлению;

3. колоссальная экономия времени.

Снижение ставки через суд

Разбирательство в суде также является способом экономии при выплате ипотеки. Действия со стороны заемщика целесообразны в случае нарушения банком условий договора, несоблюдении прав кредитополучателя, которые также прописываются в нормативных документах, необоснованном повышении ставок банком, назначении комиссионных выплат. В этом случае следует быть готовым оплатить услуги опытного юриста, потому что банк наверняка руководствуется законными обоснованиями. Перед судебным разбирательством следует тщательно изучить кредитный договор. Не нужно прекращать ежемесячные платежи. В противном случае заемщик автоматически признается нарушителем, а суд вынужден будет вынести отказное решение. Если же суд принял решение об изменении структуры кредитного договора, то кредитору подается запрос в письменном виде, где содержится просьба о снижении ставки. В случае отказа, заемщик вынужден будет обратиться в суд повторно для взыскания незаконно полученных банком средств.

Очень важно!

Прежде чем обращаться в сторонний банк для проведения процедуры реструктуризаци, следует внимательно изучить последствия изменения ипотеки. Такая информация зачастую не выкладывается в полном объеме на официальных ресурсах банков. Не афишируются условия комиссионных выплат, озвучивается только минимальная ставка страхования, не представляется полный комплект обязательных услуг, не включаются в сумму расходы на оценку залога и много похожих нюансов. Все эти моменты необходимо разобрать перед тем, как планировать перезаключение договора, даже если оно предполагает снижение ставки на 2-5 пунктов. Чтобы уточнить все детали, лучше всего обратиться к банковским специалистам по ипотеке, которые подробно изложат все условия, сделают необходимые расчеты.

Из 25 крупных банков России, занимающихся ипотечным кредитованием, рефинансируют кредиты 18, а на новостройки и того меньше — 13 банков. Перекредитованием при недостроенном жилищном объекте готовы заняться 9 банков.

ВТБ давно занимается рефинансированием ипотечных кредитов на готовое жилье, но совсем недавно, в конце 2018 г. стал заниматься этим на этапе строительства. В настоящее время данный продукт очень востребован на ипотечном рынке. Снизить процент по кредиту, даже в том случае, если дом полностью не сдан, можно не только в ВТБ, но и в Газпромбанке, а также Райффайзенбанке, Абсолютбанке и некоторых других. А вот Сбербанк не занимается рефинансированием кредита на этапе строительства. Пресс-служба банка аргументирует данный факт тем, что для этого имеется возможность оформления в залог другой собственности. Россельхозбанк тоже предлагает услуги по рефинансированию ипотечных кредитов, но при этом выдвигает требования: максимальный возраст заемщика 65 лет, не менее 2-х лет до окончания действующего ипотечного договора. Допустимым является привлечение созаемщиков в возрасте не старше 60-ти лет на окончание срока действия договора по кредиту.

Есть такие банки, которые отказываются снижать ставки своим клиентам, но при этом занимаются рефинансированием кредитов чужих клиентов. Это Уралсиб, Абсолют, Райффайзенбанк. Они используют рефинансирование для привлечения новых заемщиков, расширяя продуктовую линейку.

При помощи рефинансирования банки пытаются удержать своих клиентов, чтобы они не ушли к конкурентам, несмотря на то, что рефинансировать ипотеку в сторонней кредитной организации не так уж и просто. В конечном итоге частично выплаченный кредит превращается в новую ипотеку. Люди, которые хоть раз попробовали, знают, что процесс сопровождается ощутимыми затратами. И для того, чтобы трезво оценить, насколько это будет выгодно, необходимо подсчитать все предстоящие расходы.

Допрасходы для перекредитования ипотечного кредита:

• Оценка недвижимости обойдется от 5 тыс.руб., если понадобится оспаривать, плюс еще 2 тыс.руб. и более.

• Зарегистрировать ипотечный кредит в Росреестре стоит 1 тыс.руб.

• Зарегистрировать закладную, предварительно заверив ее нотариально, стоит 2,5 тыс.руб.

• Согласие супруга/супруги на залог недвижимости обойдется 1,5 тыс.руб.

Список может быть и больше, если в него добавятся различные комиссионные платежи, новая страховка и т.д. При жесткой экономии, если просчитывать все до мелочей, можно уложиться в сумму в диапазоне 6 тыс. — 10 тыс.руб. И эти расходы важно учитывать, когда речь заходит о выгоде.

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан. Обязательные для заполнения поля помечены *

*

Яндекс.Метрика