Главная » Недвижимость » Продажа в 2019 году квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Продажа в 2019 году квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, обремененной или необремененной кредитными обязательствами – задача, которая нередко появляется при желании семьи переехать в другой город или улучшить условия проживания путем переселения в большее по площади жилье Есть ли особенности, характерные для сделок именно такого типа? Какие нужны документы? Каков порядок действий и условия продажи?

Особенности продажи жилья, купленного на материнский капитал

Специфика подобных сделок заключается в том, каков возраст прописанных на жилплощади людей.

Если прописаны несовершеннолетние

В случаях, когда родители живут вместе с прописанным несовершеннолетним ребенком, им предстоит столкнуться с ограничениями и обратиться с заявлением в органы опеки для получения разрешения. Сотрудник органов опеки побеседует с родителями, решившими продать жилье законно и в соответствии со всеми нормами, чтобы убедиться: условия проживания несовершеннолетнего человека не ухудшатся, и выдаст разрешение.

Если дети не прописаны

Если в квартире нет несовершеннолетних детей, и прописанным жильцам уже исполнилось 18 лет, для продажи достаточно согласия всех, кому принадлежит жилплощадь, в органы опеки обращаться не нужно.

Продажа до выделения долей детям

Если деньги из материнского капитала родители собираются потратить на погашение ипотечных платежей, придется посетить нотариуса, чтобы заверить факт выделения детям долей в квартире. Срок исполнения этого обязательства заканчивается через 6 месяцев после того, как с жилья будут сняты обременения.

Сделка по продаже недвижимости, приобретенной на средства из материнского капитала, может быть осуществлена в любой момент. Даже если доли детей не оформлены. Это не запрещено законом. Нюанс — необходимость в получении разрешения на сделку в ООиП, которое защитит сделку от признания недействительной.

Разрешение на продажу без выделения долей детям ООиП выдаст, если детям будет выделена такая же или бОльшая площадь либо в новом жилье, либо в квартире/доме, принадлежащем родственникам. Важное условие — продаваемое жилье должно быть оформлено либо на мать, либо на отца, и родителю-владельцу понадобится нотариально заверенное разрешение на сделку от другого родителя. В некоторых случаях отсутствие у детей выделенных долей может быть компенсировано перечислением на банковский счет суммы денег, эквивалентной стоимости доли (согласовывается с ООиП).

Если на продаваемой недвижимости обременение – часть средств на покупку была взята в кредит, не выплаченный на момент нахождения покупателя – родителям придется составить и заверить у нотариуса обязательство. В нем будет прописано, что доли достанутся детям в течение 6 месяцев после погашения кредитных обязательств.

Еще одно исключение – продажа недвижимости без выделения долей с целью лечения тяжелобольного несовершеннолетнего ребенка. В этом случае родители должны предоставить заключение медицинской комиссии о диагнозе, показать договор с больницей на лечение или проведение хирургической операции. Т.е. подтвердить целевое расходование вырученных средств.

Через сколько можно продать квартиру, купленную с материнским сертификатом?

Ради улучшения жилищных условий недвижимость, приобретенную на маткапитал, разрешается продавать в любой момент при условии, что вся стоимость выплачена, и на жилье не наложены обременения (ипотека).

Если жилье числится в собственности 3 года или менее, при продаже придется заплатить налог. Чтобы избежать этих трат продажа и покупка новой недвижимости должны быть оформлены в одном налоговом периоде.

Как получить разрешение от органов опеки?

Чтобы добиться разрешения на продажу недвижимости, в которой проживают несовершеннолетние дети, в ООиП необходимо предоставить такие документы:

• паспорта обоих родителей;

• если ребенку исполнилось 14 лет — его письменное согласие на продажу;

• свидетельства о рождении;

• свидетельство о заключении брака/о разводе;

• заключение об оценочной стоимости недвижимости;

• документы на жилье, которое продается и приобретается.

Следует быть готовыми к тому, что сделки по продаже имеющейся квартиры и покупке новой должны быть проведены одновременно. То есть, родителям нужно найти жилье, которое их устроит, и подписать с его владельцем предварительный договор, прикрепив последний к папке с остальными документами.

Варианты продажи жилья с маткапиталом

Не во всех случаях владельцы квартиры, приобретенной с участием маткапитала, собираются перебираться в другую квартиру: многих интересует строительство дома или приобретения земельного участка. Какие особенности характерны для этих вариантов?

Продать и купить другое

Продать квартиру, купленную с использованием материнского сертификата, и приобрести новую, можно по таким сценариям:

• на недвижимости нет обременений;

• жилье в ипотеке.

Если обременений нет, достаточно доказать в ООиП факт покупки новой недвижимости. То есть, показать предварительный нотариально заверенный договор купли-продажи или договор обмена. Важный момент: после того, как ООиП выдаст разрешение, продажа и покупка должны осуществиться в один и тот же день.

Если жилье оформлено в ипотеку, придется получить разрешение банка на продажу. Схемы отчуждения квартиры могут быть следующими:

• средства покупателя идут на погашение ипотечного кредита продавца;

• сотрудники банка переоформляют договор, согласно которому за ипотечный кредит понесет ответственность новый владелец;

• недвижимость переоформляется на покупателя.

Если в покупку жилья, которое необходимо продать, вложены средства маткапитала, но несовершеннолетние дети не имеют в нем своих долей, сделка будет признана недействительной. Получение разрешения органов опеки на продажу в таких случаях — обязательно.

Продать и построить или приобрести дом

Построить дом на средства, вырученные с продажи квартиры, в которую вложен материнский капитал, нельзя. Согласно закону, продать такую недвижимость можно только при одновременной покупке другого жилья — квартиры или дома — с такими же или улучшенными условиями.

Но выход в такой ситуации есть: взять в банке кредит, построить дом, затем продать квартиру/комнату.

Продажа и покупка земли

Приобретение земельного участка на материнский капитал запрещено законом. Если, несмотря на это, вместо квартиры нужен участок, всем собственникам понадобится выделение таких же или бОльших долей в другой недвижимости — например, в жилье, принадлежащем бабушкам. После выделения долей и получения разрешения в органах опеки (в случае с несовершеннолетними детьми) квартиру можно продать, и на эти средства приобрести землю.

Без покупки новой

Если квартиру без ипотечного обременения, но с вложенным маткапиталом хочется продать, не покупая другую недвижимость, каждого ребенка также нужно будет обеспечить другой жилплощадью. Органы опеки могут отказать в продаже, если квартира — единственная недвижимость, принадлежащая семье.

Как проходит сделка?

Чтобы процесс передачи прав собственности на недвижимость новым владельцам и переезд семьи на другую жилплощадь прошли успешно, придется собрать документы, передать их на рассмотрение в ПФР, дождаться разрешения и только после этого производить расчет.

Перечень необходимых документов

В 2019 году для рассмотрения сделки о продаже квартиры с вложенным материнским капиталом сотрудникам МФЦ/УФРС понадобятся от владельцев такие документы:

• паспорта совершеннолетних жильцов и свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;

• договор о купле-продаже, заверенный нотариусом;

• согласие второго родителя, заверенное нотариусом;

• оригинал и ксерокопия разрешения ООиП.

Также понадобится техплан на недвижимость, кадастровый паспорт, справки о рыночной стоимости жилья. Кроме того, необходимо предоставить свидетельство, подтверждающее право собственности, справки Ф7 и Ф9, оригинал выписки из ЕГРП.

Разрешение от ПФР

Покупателям и сотрудникам ПФР также потребуется изучить ряд документов, чтобы уточнить, является ли жилье юридически чистым:

• предварительный договор купли-продажи;

• расписка о том, что продавец получил аванс;

• ксерокопии лицевого счета (все жильцы должны иметь собственные счета в Сбербанке, чтобы средства с маткапитала могли быть перечислены на них ПФР);

• техпаспорт продаваемого жилья (ПФР и покупатели должны знать точно, что в квартире нет незаконных перепланировок);

• обычная (не архивная) выписка из домовой книги, подтверждающая прописку лиц, участвующих в сделке;

• выписка с лицевого счета о том, что у продавцов нет долгов по коммунальным платежам.

Без разрешения ПФР сделка может быть приостановлена или признана недействительной.

Процесс передачи и обналичивания денег

Чтобы избежать рисков, связанных с перечислением средств в ситуациях с продажей квартиры под маткапитал, рекомендуется составлять два акта о приеме и передаче.

В первом указывается, что расчет частично произведен, а также подтверждается факт перечисления маткапитала в оговоренные сроки. Второй акт подписывается сторонами после того, как средства материнского капитала переведены на лицевой счет, и все остальные расчеты уже произведены.

Чтобы все прошло успешно, необходимо соблюсти нюансы, связанные с маткапиталом: возраст детей, наличие долей у собственников и др.

Возможные ограничения

Согласно законодательным нормам, главным ограничением на продажу квартиры, в которую вложен маткапитал, является отсутствие разрешения со стороны ООиП. Также в соответствии со ст.2 п.36 ГК РФ и родители, и все дети должны иметь доли в новом жилье. Т.е. собственниками признаются даже несовершеннолетние дети.

Чтобы добиться разрешения на сделку, придется доказать в органах опеки, что дети не будут лишены своей доли, и условия их проживания в новом месте будут такими же или улучшенными по сравнению с существующими.

Какие риски для покупателя и продавца

При продаже квартиры, в которую вложен маткапитал, могут возникнуть проблемы как у продавцов, так и у покупателей.

Главный риск для покупателей — нарушение порядка выделения детских долей. В случае, если родители планируют продать квартиру, купленную на деньги из материнского капитала, до выделения долей всем детям, появляется вероятность оспаривания сделки в суде. При рассмотрении претензии суд может решить, что порядок действий нарушен, и недвижимость необходимо вернуть владельцам, а деньги — тем, кто собирался купить жилье.

Чтобы защитить себя от проблем, покупателю необходимо:

• спросить у продавца, участвовали ли средства из маткапитала в покупке жилья;

• уточнить, достигли ли дети владельцев продаваемой квартиры, 16-летнего возраста, и узнать в органах опеки, получили ли хозяева разрешение на проведение сделки.

Риски, связанные с такими сделками, важно просчитывать заранее и не торопиться. Если выяснится, что право детей на жилплощадь оказалось нарушено, последствия могут оказаться неприятными. Когда ребенок достигнет совершеннолетия, у него появится возможность обратиться в суд в течение 3 лет, чтобы доказать факт лишения доли и аннулировать сделку. Неприятным сюрпризом может оказаться необходимость возвращения проданной недвижимости прежним хозяевам. Последним придется возвращать деньги, и, если их не окажется в наличии, возврат может затянуться на длительное время.

Полезные советы и заключение

Тем, кто планирует продажу, можно дать ряд советов, следование которым упростит процедуру и сделает ее безопасной для участников:

• Родителям важно не забывать о том, что детей необходимо ставить на учет по новому адресу. Делать это желательно одновременно с заключением сделок.

• Владельцам ипотечной недвижимости, приобретенной с участием маткапитала, следует помнить, что ее стоимость при продаже «усядет»: цена жилья с кредитным обременением ниже рыночной.

• ООиП рассматривают заявление от родителей несовершеннолетних детей в течение 30 дней. Решение по нему принимает глава муниципального образования и он же подписывает заявление. Документ действителен в течение 90 дней после подписания. В течение 30 дней после регистрации сделки в ООиП нужно передать документы, удостоверяющие переход права собственности.

• Настоятельно не рекомендуется «обходить» государство, хитрить, пытаться ускорить сделку. Все сделки с жильем, где участвуют несовершеннолетние дети, должны быть юридически чистыми. В противном случае и новых хозяев, и бывших владельцев ждут штрафы и даже уголовная ответственность. Если у сторон есть сомнения, что самостоятельно проследить за юридической чистотой сделки будет трудно, стоит нанять юриста, который проконтролирует процесс за сравнительно небольшую сумму.

Ответ на вопрос о том, можно ли продать недвижимость, приобретенную с участием средств из маткапитала, однозначный – МОЖНО. Нюансы, связанные с этим процессом, перечислены в 256-ФЗ от 29.12.2006.

Перед тем, как проводить такую сделку, необходимо знать, при каких условиях можно продать квартиру или комнату, приобретенную на материнский капитал, собрать полный пакет необходимых документов и разрешений и быть в курсе всех изменений в законодательстве, способных повлиять на процесс. При обращении в ПФР можно получить разъяснения по этапности процесса продажи.

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан. Обязательные для заполнения поля помечены *

*

Яндекс.Метрика