Главная » Новости » Ипотечные облигации

Ипотечные облигации

Один из видов долговых бумаг, обеспечивающихся недвижимостью, рефинансирующихся обязательствами по ипотечному кредиту, давно известен за границами РФ, особенно в США. Но сейчас и в нашей стране постепенно распространяются подобные сделки, набирая популярность. Это ипотечные облигации, представляющие собой средство привлечения дополнительных финансов на долгие сроки. Планируется сотрудничество со Сбербанком по выпуску таких ценных бумаг на сумму 50 млрд. рублей. Недорогое их обеспечение можно направить на кредитование населения. А крупные участники смогут расширить деятельность на первичном рынке займов.

Что это такое и зачем они нужны

Предназначение ценных ипотечных бумаг — максимальное уменьшение рисков задержки возврата занятых сумм с процентами. Применяется механизм секъюритизации. Его суть — преобразование долговых обязательств рефинансирования в достаточно обеспеченные документы с высокой ликвидностью. В переводе с английского термин securities означает — ценные бумаги. При выполнении процедуры применяют одну из двух следующих тактик.

  • Обеспеченные ценные бумаги выпускаются кредитными организациями по ипотечному кредитованию.
    Долговые обязательства продаются инвесторами агенту — коммерческому учреждению, осуществляющему эмиссию таких бумаг на основании имеющейся лицензии.

Сегодняшнее состояние рынка ценных бумаг в РФ считается недостаточно развитым, поэтому многие граждане не имеют представления о такой их разновидности, как облигация. Тем более, не знакомы с ее ипотечным типом. Важно рассмотреть все виды и характеристики подобных документов.

Принцип работы

По определению ипотечными облигациями считают долговые бумаги, которые рефинансируют вложения, идущие на кредиты по недвижимому имуществу. Облигация, связанная с ипотекой, не может быть выпущена на период, который превышает срок основного ипотечного соглашения. Длительность последнего — от года до 40 лет. Понять суть термина и соответствующих финансовых обстоятельств поможет следующий пример.

  • Некоторый банк выдал сумму 5 млн. рублей на недвижимость в виде займа. А также немедленно создал (эмитировал) ипотечную облигацию.
    Выставив ее на продажу, учреждение стало дожидаться покупателя.
    Некоторый инвестор N появился, приобрел бумагу, уплатив банку 5 млн. рублей. При этом он обзавелся стабильным активом, позволяющим сохранить финансы. Риск был минимален.
    Банк вновь выдает 5 млн. рублей по займу на другую ипотеку. А облигацию гражданину N учреждение оплачивает их сумм, возвращаемых заемщиком по ипотеке.

Так простыми словами объясняется принцип использования ИЦБ в виде облигаций. Основной задачей применения является помощь банкам и иным финансовым организациям в получении дешевых ресурсов. Те, в свою очередь, идут на предоставление новых жилищных кредитов. Закон, регулирующий рынок таких бумаг — № 152-ФЗ от 11 ноября 2003 года.

Виды

Термин ипотечное покрытие подразумевает требование о погашении задолженности и процентов по договорам займов, кредитным соглашениям, закладным и сертификатам участия. Это обязательства с определенными параметрами.

  • Остаток долга не более 80% от стоимости объекта на рынке.
    По договору указанное имущество нельзя заменить без разрешения кредитора.
    Наличие страховки для залогового объекта.
    Предмет договора — лишь деньги.
    Отсутствие заведомых проблем по обеспечению.

Теперь рассмотрим виды ИЦБ (ипотечных ценных бумаг).

  • Облигации с ипотечным покрытием — именные бумаги, а также оформляемые на предъявителя. Выполнение обязательств по ним обеспечивается недвижимостью, которая может пойти на возврат долга. Эмиссию таких ИЦБ осуществляют лишь банки и лицензированные агенты.
    Сертификат участия по ипотеке — именная бумага. Номинальная стоимость у нее отсутствует. Держатель имеет право на часть имущества по ипотечному покрытию или на доверительное управление им. Эмиссию производят лицензированные Центробанком на управление ПФ акционерные общества. Примером является компания ГФТ «Капитал».
    Закладная — именная бумага, представляющая собой гарантию финансового обязательства, обеспеченного недвижимостью. Документ составляется банком с проставлением подписи в момент передачи помещения или дома в залог.

Две последних разновидности представляют собой альтернативу облигациям.

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Впервые на финансовом рынке РФ ИЦБ появились в 2003 году. Именно тогда увидел свет федеральный закон о них. Было определено два вида:

  • облигации с ипотечным покрытием;
    ипотечный сертификат участия.

В РФ инвесторов привлекает не столько доходность, сколько надежность вложений. Впервые ИЦБ выпустило ОАО «ГПБ-Ипотека», что было организовано Газпромбанком, ставшим также платежным агентом. По российским активам с 2006 по 2012 год состоялось лишь 16 сделок внутри страны и 13 с представителями других государств.

Особенностью является факт: иностранный опыт перенять не получится из-за отсутствия стабильности рынка недвижимости. При снижении цен на жилье инвесторы начинают сомневаться в надежности инструмента. Имеются и риски снижения популярности ИЦБ. Другая особенность — значительная стоимость бумаг, что делает их недоступными для частных инвесторов. Еще один фактор, заставляющий сомневаться в перспективности, связан с качеством законодательства, требующего доработок.

Возможен ли рынок ипотечных облигаций в России

Все доводы о развитии рынка ИЦБ в РФ говорят о наличии надежды на успех, которую видят в совершенствовании инструмента. Однако, эксперты отводят на повышение привлекательности данного финансового новшества не менее десятилетия. Сотрудничество, предпринимаемое банками в данной сфере, имеет впечатляющие масштабы. Но нет ясности в вопросе: могут ли облигации стать выгодными для конечного потребителя. Предполагают скорую доступность данного инструмента в России. К примеру, В. В. Путин выступил на заседании Госсовета с инициативой проработать эту тему.

Выгоды и опасности для участников сделки

От операций с ИЦБ «плюсы» получают все стороны.

  • У банковской организации возрастает количество сделок. Следовательно, с процентов будет большой доход.
    Инвестор получает надежность для вклада. А на основе подобного актива средства могут быть существенно приумножены. По ипотечным ценным бумагам (ИЦБ) ставка по традиции делается ниже, чем в самой ипотеке. Инвестор выигрывает от роста цен на жилые помещения.
    Увеличение числа сделок для заемщика по логике должно привести к снижению (по прогнозу — до 1,5 %)ипотечных ставок банками. Значительной для этой стороны может оказаться экономия при высоких ценах на жилье.

Обобщая данные результаты, в числе основных указывают следующие преимущества ИЦБ:

  • доступность;
    надежность;
    стабильный доход;
    значительная ликвидность.

Отмечают и ряд недостатков, в числе которых:

  • доходность, ликвидность не столь высоки;
    вероятность досрочного погашения весьма высокая.

В 2008 году в США произошел ипотечный кризис, распространившийся по миру, виновником которого были ИЦБ. Эмиссия не поддавалась контролю, а уровень обеспечения был низок. Ведь активность рынка ипотеки была такова, что кредиты давали физическим лицам без проверки платежеспособности. Это не уменьшает перспективности инструмента ИЦБ, развивающего банковский сектор.

Доходность ИЦБ

Получение надлежащей выгоды все-таки ограничена недостатками системы. Отрицательно сказывается на доходности и рынке досрочное погашение суммы заемщиками. В таких случаях инвесторы не получают всей прибыли, которую ожидали. Некоторые банковские учреждения компенсируют им разницу. Другая проблема — нестабильность доходов, как следствие динамики ипотечного кредитования. Развитие рынка обеспечивают крупные участники. Это ВТБ 24, Сбербанк и другие.

Риски

Привлекательность облигаций оправдана для инвесторов, которые хотят обезопасить основной капитал и заняться текущим доходом. Облигации по ипотеке имеют преимущество над обычными — предоставляют большую защиту за счет ценного актива. Но из-за повышенной безопасности такие ИЦБ дают низкую норму прибыли. Надежным источником дохода они являются до тех пор, пока заемщик регулярно платит. Если он прекратит выплаты по ипотеке, компания подвергается убыткам. А при многочисленности подобных случаев ипотечной организации будет реально угрожать дефолт. Задеваются другие предприятия вплоть до кризиса.

Как купить

ИЦБ продаются на разнообразных фондовых биржах. Продажей занимаются банки и агенты с лицензиями. Покупка может быть совершена самим инвестором денежных средств или брокером — участником фондового рынка. Составляется договор купли продажи, мены или другого типа.

Как выбрать брокера

Для того, чтобы выбрать хорошего брокера, нужно учитывать наличие у него лицензии, рейтинг популярности, позиции на рынке. Помимо квалификации важны возможность открытия счета онлайн и минимальная сумма, требуемая для этого. А также взимаемая им комиссия, доступ к иностранным биржам, если надо.

Заключение

Выражаясь простым языком, пользуясь механизмом секьюритизации, банки избирают такие кредиты на приобретение недвижимости, у которых уровень погашения высок. После этого производится превращение их в ценные долговые бумаги. В этом состоит сущность рассмотренного выше инструмента ипотечных облигаций. Наше законодательство не дает полную защиту, что снижает степень выгоды от подобных ценных бумаг. Если налоговая политика будет упрощена, возможно увеличение оборота.

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан. Обязательные для заполнения поля помечены *

*

Яндекс.Метрика